{"id":7726,"date":"2019-03-24T09:31:57","date_gmt":"2019-03-24T09:31:57","guid":{"rendered":"https:\/\/sgp-sa.com\/fr\/?p=7726"},"modified":"2019-04-04T16:54:41","modified_gmt":"2019-04-04T16:54:41","slug":"focus-sur-limmobilier-genevois","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sgp-sa.com\/fr\/focus-sur-limmobilier-genevois\/","title":{"rendered":"Focus sur l\u2019immobilier genevois"},"content":{"rendered":"
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Selon KPMG, les investissements immobiliers ont atteint 2,9 milliards de francs en 2018. Le point avec Laurent Aillard.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

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Malgr\u00e9 les r\u00e9visions \u00e0 la baisse des pr\u00e9visions conjoncturelles du Secr\u00e9tariat d\u2019\u00c9tat \u00e0 l\u2019\u00e9conomie (Seco), l\u2019immobilier genevois ne souffre pas du ralentissement \u00e9conomique. Selon lerapport annuel de KPMG sur le march\u00e9 de l\u2019investissement immobilier genevois<\/a><\/strong>, paru lundi, les investissements totaux \u00e9taient en hausse de 37% par rapport \u00e0 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Deux grands portefeuilles institutionnels sont en cause dans l\u2019envol\u00e9e de l\u2019immobilier des bureaux, mais le secteur r\u00e9sidentiel brille toujours par son dynamisme. Analyse avec Laurent Aillard, Manager Real Estate Advisory et co-auteur du rapport chez KPMG.<\/p>\n

Est-ce que la ville de Gen\u00e8ve maintient son r\u00f4le moteur dans l\u2019immobilier genevois?<\/strong><\/div>\n

Oui, c\u2019est toujours la ville de Gen\u00e8ve qui est la plus dynamique, plus particuli\u00e8rement la \u00abGen\u00e8ve City\u00bb autour du quartier des banques, avec un niveau d\u2019investissement de pr\u00e8s d\u2019un milliard de francs. La ville de Gen\u00e8ve compte pour 65% des capitaux totaux, un chiffre cons\u00e9quent mais d\u00fb \u00e0 la structure m\u00eame du parc immobilier genevois qui compte davantage d\u2019objets immobiliers.<\/p>\n

\u00abLes immeubles de logements sont tr\u00e8s recherch\u00e9s
\ncar le march\u00e9 locatif r\u00e9sidentiel est globalement sous-offreur.\u00bb<\/em><\/div>\n
Avez-vous constat\u00e9 une certaine s\u00e9lectivit\u00e9 dans la demande?<\/strong><\/div>\n

G\u00e9n\u00e9ralement, il n\u2019y a pas suffisamment d\u2019objets \u00e0 la vente. Sur toute l\u2019agglom\u00e9ration, les immeubles de logements sont tr\u00e8s recherch\u00e9s car le march\u00e9 locatif r\u00e9sidentiel est globalement sous-offreur, ce qui limite fortement le risque associ\u00e9. Sur le segment des bureaux, l\u2019on recherche surtout des objets s\u00e9curis\u00e9s qui offrent des cashflows. Pour les immeubles de bureaux vacants, les investisseurs se montrent tr\u00e8s s\u00e9lectifs, les crit\u00e8res de localisation et de connectivit\u00e9 sont primordiaux. La r\u00e9cente transaction d\u2019un immeuble au Pont Rouge en est un bon exemple; c\u2019est la centralit\u00e9 de ce bien qui a int\u00e9ress\u00e9 les investisseurs.<\/p>\n

\u00c9tonnamment, les investissements de bureaux ont compt\u00e9 pour 40% des ventes. Pourquoi une soudaine augmentation?<\/strong><\/div>\n

Les ventes de deux grands portefeuilles d\u2019institutionnels ont dynamis\u00e9 ce march\u00e9. Si on les exclues, les investisseurs ont prioritairement cherch\u00e9 \u00e0 se positionner sur des immeubles r\u00e9sidentiels o\u00f9 il n\u2019y a pas de risque de morosit\u00e9 car l\u2019offre de vacance y est contrainte. Ce sont les opportunit\u00e9s ad\u00e9quates d\u2019actifs \u00abcore\u00bb qui m\u00e8nent la demande des investisseurs sur le march\u00e9 genevois.<\/p>\n

\u00abDans un environnement de taux bas, l\u2019immobilier reste une vraie alternative
\nau march\u00e9 obligataire et au march\u00e9 d\u2019actions.\u00bb<\/em><\/div>\n
Pour quelles raisons ces deux propri\u00e9taires institutionnels se sont s\u00e9par\u00e9s de leurs biens pr\u00e9cis\u00e9ment en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e?<\/strong><\/div>\n

Ces portefeuilles ont \u00e9t\u00e9 vendus en \u00absale & leaseback\u00bb dans la continuit\u00e9 de leurs strat\u00e9gies op\u00e9rationnelles. Le premier a acquis un terrain sur lequel il d\u00e9veloppe un nouveau si\u00e8ge qui lui permettra de regrouper \u00e0 termes l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ses activit\u00e9s bancaires. Le second a c\u00e9d\u00e9 ses biens pour gagner en flexibilit\u00e9 et d\u00e9gager des capitaux en profitant de conditions de march\u00e9 actuelles tr\u00e8s favorables.<\/p>\n

Quels sont les spreads actuels entre un bon de la Conf\u00e9d\u00e9ration \u00e0 10 ans et un rendement immobilier?<\/strong><\/div>\n

Le rendement du bon de la conf\u00e9d\u00e9ration \u00e0 10 ans oscille en territoire n\u00e9gatif autour de -0,25% alors que les rendements locatifs nets oscillent globalement dans une fourchette comprise entre 3,00% et 3,50%, variable en fonction de l\u2019emplacement. Il s\u2019agit donc d\u2019un spread de 275 \u00e0 325 points de base, ce qui est un \u00e9cart important pour un placement offrant un cashflow r\u00e9current et s\u00e9curis\u00e9 sur le long terme. Dans un environnement de taux bas, l\u2019immobilier reste une vraie alternative au march\u00e9 obligataire faiblement r\u00e9mun\u00e9rateur et au march\u00e9 d\u2019actions particuli\u00e8rement volatile.<\/p>\n

Quelles sont vos perspectives pour l\u2019immobilier genevois en 2019?\u00a0<\/strong><\/div>\n

Sur le march\u00e9 de l\u2019investissement, la demande restera importante et continuera de se porter principalement sur le r\u00e9sidentiel. L\u2019offre restera inferieure \u00e0 la demande notamment s\u2019agissant des opportunit\u00e9s de qualit\u00e9 qui r\u00e9pondent aux exigences des investisseurs, ce qui cr\u00e9e une comp\u00e9tition importante. Les taux de rendement resteront probablement stables ou se contracteront encore de quelques points de base, de ce fait, les spreads resteront importants vis-\u00e0-vis du taux sans risque. Aussi, la r\u00e9forme fiscale d\u2019une r\u00e9duction du taux d\u2019imposition de 24% \u00e0 13% pourrait motiver certains propri\u00e9taires \u00e0 mettre leurs actifs sur le march\u00e9 afin de profiter de cette baisse. Cela dit, l\u2019effet sera ponctuel et compte tenu des taux de rendement actuels, l\u2019effet de la r\u00e9forme devrait rester modeste.<\/p>\n

\u00abLe taux de vacance sur le segment des bureaux
\na augment\u00e9 mais le march\u00e9 a r\u00e9agi pour limiter les risques.\u00bb<\/em><\/div>\n
Vous ne voyez donc aucun risque de surchauffe \u00e0 l\u2019horizon?<\/strong><\/div>\n

Sur le canton de Gen\u00e8ve, non, pour des raisons structurelles. Le march\u00e9 r\u00e9sidentiel est contraint et cette p\u00e9nurie devrait perdurer. La demande locative aurait la possibilit\u00e9 d\u2019absorber plus d\u2019offre si cette derni\u00e8re existait, mais ce march\u00e9 ne pr\u00e9sente aucun risque contrairement \u00e0 d\u2019autres r\u00e9gions en Suisse. Quant aux bureaux, le taux de vacance a augment\u00e9 mais le march\u00e9 a r\u00e9agi pour limiter les risques. Les planifications se d\u00e9calent dans le temps afin qu\u2019il puisse rester fluide.<\/p>\n

A moyen-terme, quel impact aurait une remont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur l\u2019immobilier local?<\/strong><\/div>\n

Depuis une d\u00e9cennie, les taux suivent une tendance d\u00e9croissante. La Banque centrale europ\u00e9enne a annonc\u00e9 un prolongement de ses mesures de soutien, et l\u2019on peut s\u2019interroger sur les capacit\u00e9s mondiales \u00e0 normaliser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. La Banque Nationale Suisse est contrainte par la BCE \u00e0 cause de l\u2019appr\u00e9ciation de sa devise. Il est aussi difficile d\u2019anticiper ce qui sera le taux normal dans le futur mais selon nos anticipations, nous excluons de fortes hausses \u00e0 moyen terme. Compte tenu du spread entre les placements sans risque et les rendements immobiliers, une faible remont\u00e9e des taux n\u2019aurait pas un effet trop important sur le march\u00e9 de l\u2019investissement \u00e0 Gen\u00e8ve.<\/p>\n<\/div>\n

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Article paru sur ” Allnews.ch “<\/strong><\/a><\/p>\n

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