Hypothèque

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En ce qui concerne les hypothèques, la Suisse est un cas particulier: dans de nombreux autres pays tels que l’Allemagne ou la France, les crédits immobiliers doivent être à un moment donné totalement remboursés. Seuls les Pays-Bas ou la Suisse connaissent un système quelque peu différent: tout d’abord, il est possible de déduire fiscalement les intérêts des crédits, d’autre part les hypothèques ne doivent pas être amorties dans leur totalité. Il est habituel en Suisse que l’on amortisse uniquement la 2e hypothèque. La 1ère hypothèque – dans la plupart des cas environ 65 pour cent du prix d’achat ou de la valeur du bâtiment – peut subsister à plus long terme sous forme de dette envers la banque.
Plus de discipline exigée
Auparavant, la plupart des banques se satisfaisaient d’amortissements de la 2e hypothèque dans un délai de 20 ans ou au plus tard jusqu’à l’âge de la retraite. Depuis le 1er septembre 2014, des principes plus stricts s’appliquent pour ce qui est de l’autorégulation et des exigences minimales de l’Association suisse des banquiers: le délai d’amortissement a nouvellement été ramené à 15 ans. De plus, les débiteurs hypothécaires n’ont plus la possibilités qu’ils avaient auparavant de différer ou d’interrompre les amortissements – ils commencent déjà 12 mois après le versement de l’hypothèque à procéder aux remboursements qui doivent être effectués de façon constante et régulière. Cela signifie concrètement pour de nombreux propriétaires de logement une plus grande charge dans le budget du ménage.
Comment amortir?
La manière exacte de procéder aux amortissements est dans la plupart des cas convenue au préalable avec la banque. Parfois les clients demandent des hypothèques variables afin de pouvoir effectuer des remboursements flexibles – les hypothèques variables présentent dans l’univers actuel un niveau d’intérêt relativement élevé (environ 2,25 pour cent), mais peuvent être rapidement adaptées/réduites et ce, parfois sans préavis. Dans la plupart des cas, les amortissements sont effectués selon le plan convenu à l’avance sur la base de modèles hypothécaires (hypothèques fixes ou Libor). Exemple: si la totalité de la 2e hypothèque se monte à 150 000 francs, 10 000 francs doivent être remboursés chaque année, afin de respecter le délai de 15 ans. Les hypothèques fixes peuvent dans ce sens également être amorties annuellement.
Planifier un échelonnement
Afin de pouvoir disposer du montant total des dettes avec flexibilité, les différentes tranches de financement ne devraient pas être trop éloignées les unes des autres dans le temps. Quiconque finance par exemple la totalité du montant par une hypothèque fixe sur 10 ans, n’aura pas de marge de manœuvre à long terme pour se permettre plus que les amortissements standards prévus. Afin de pouvoir disposer du montant total des dettes avec flexibilité, les différentes tranches de financement ne devraient pas être trop éloignées les unes des autres dans le temps.
Quiconque finance par exemple la totalité du montant par une hypothèque fixe sur 10 ans, n’aura pas de marge de manœuvre à long terme pour se permettre plus que les amortissements standard prévus.
Les remboursements de crédit sont cependant en principe judicieux, comme le montre la réflexion suivante: diverses statistiques montrent que les valeurs des immeubles varient, parfois de cinq jusqu’à même dix pour cent par année. Si un bien immobilier avait au début de l’année une valeur de 100, celle-ci pouvait être 12 mois plus tard encore de 90 ou alors de 110. Un bien immobilier est une sécurité envers la banque. Pour rembourser ses dettes, le débiteur doit dans des cas extrêmes vendre sa maison afin de se procurer des capitaux. Dans le cas le plus défavorable, à savoir une crise, ce risque augmente d’autant plus si la dette du bien immobilier est élevée. Autrement dit: si la maison n’est hypothéquée qu’à 65 ou 70 pour cent grâce à des amortissements disciplinés, le propriétaire immobilier peut sans aucun doute dormir plus tranquillement. Les amortissements présentent dans ce contexte un vrai capital propre et une réserve d’argent importante liée à la maison. Quiconque est moins endetté trouve le cas échéant plus facilement un autre prêteur (rachat du crédit). A cela s’ajoute le fait que vous avez plus tard, une marge de manœuvre avec les remboursements de crédits pour augmenter à nouveau l’hypothèque par le biais de transformations ou de nouveaux investissements. – Si vous avez un plan pour vos finances à plus long terme, vous allez profiter pleinement de votre habitat.

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